一、黄石市房地产市场状况

　　随着经济不断发展，社会不断进步，环境不断改善，黄石的房地产开发也取得长足发展——市场容量不断扩大，开发品质逐步提高。但总体看，同先进城市比，同得天独厚自然环境比，同一部分先富起来的市民对居住房新的要求比，还有很大距离。主要表现在：一是大部分楼盘规模比较小。大多数楼盘在几亩至几十亩之间，因规模小规模效益上不去，结果导致真正方便、舒适的规范小区难以形成；二是开发理念相对落后。由于开发规模不大，成本压力增加，以及开发商的局限性，导致很多楼盘从建成之日起就带有房屋与自然环境不和谐，居住起来不方便、不舒适等等先天不足； 三是我市目前既无真正的大型开发商落户，也无真正的高档楼盘供应市场。这个现状说明，我市住宅品质提升既有很大空间，又有客观需要，同时这也是磁湖北岸地块市场定位的主要依据之一。

　　由于黄石房地产业同大中型城市相比起步较晚，近三年房价才上涨较快，虽目前受宏观政策影响，但房价仍呈上涨势头； 黄石的房地产每年的开发量在100万平方米以上，是全国中等城市中开发量最大的城市之一，但需求强劲，商品房的闲置率仅在8%左右，表明房地产价格仍在合理范围之内。据了解，目前我市商品房销售均价每平方米约2770元，但与本项目有可比性的楼盘售价远高于此价，如位于团城山开发区宏维山水名城（非亲水楼盘）内有的楼盘售价达每平方米4500 元；再如位于磁湖东岸的单体住宅楼盘奥山磁湖天下（背靠老住宅区）的售价每平方米也达4300元。由上情况，结合本项目所处背山面湖、座南朝北风水宝地以及规划为中高档示范小区，预测本项目楼盘每平方米销售均价可达到4500—5500元。

　　二、项目市场定位

　　磁湖北岸项目地理位置优越，自然景观、生态环境得天独厚，规划为中高档住宅小区，如能充分利用小区优势，通过高标准的规划设计，定能把它建设成为高品味、高档次，设施一流，环境优美，特色鲜明的多功能、多层次、多景观的住宅小区。该项目的开发建设，必将全面提升黄石市住宅建设水平，改善市民居住生活环境，它不仅为黄石市民提供了一个与传统住宅有着本质区别的精品住宅小区，还将对黄石未来住宅市场的发展、引导消费潮流起到关键性的示范作用，同时也必将为有实力、有胆识的开发商提供难得的机遇和舞台，是广大开发商展示企业形象，提升企业品牌，壮大企业实力的极好机遇。

　　三、楼盘需求分析

　　近年来，黄石经济快速发展，老百姓逐步富裕，存在很大的中高档住宅的消费需求，这个需求分布于：1、黄石有5家上市公司，有相当数量持有原始股而积累财富的人员；2、黄石目前有7万多个体户，其中1万多户有相当实力，在风水宝地买一套房是其梦想；3、部分在外地创业取得成就的黄石人回乡置业买房，首选磁湖北岸；4、黄石作为副中心城市，周边大冶、阳新、浠水、鄂州等地一大批发家致富的能人向大城市转移的目标及孩子教育等因素一般都会选择落户黄石；5、黄石每年大概有7000对青年结婚，有相当一部分会选择高档优质的楼盘作为新居；6、外来在黄石发展成功的生意人，大多会在第二故乡买上佳房产置业；另外还有，黄石离武汉很近，此楼盘的开发启动，势必会吸引相当数量的武汉人来购房等等。这些需求就是客观的市场，结合地块的区位优势和得天独厚的自然条件，把该项目定位为高品位、高档次、高质量的一流精品示范小区是必然的。

　　四、项目开发效益预测

　　为了较为客观地做好该项目开发效益预测，通过实盘考察、向相关单位咨询等渠道了解到黄石目前房地产相关信息，再结合项目实际，作出如下预测：

　　（一）销售收入预测

销售均价按4800元/平方米，开发规模按90万平方米，其销售收入为：90万平方米*4800元/平方米=43.2亿元

　　（二）开发成本概算

　　1、直接成本 19.818亿元

　　①土地成本

　　按90万元/亩计，总价款为：90万/亩*842亩=7.578亿元

　　②前期税费

　　开发规模按90万平方米计，含配套费、人防费等前期税费共计按160元/平方米计，90万平方米*160元/平方米=1.44亿元

　　③建安成本

　　考虑有多层、高层住宅，平均成本900元/平方米计，90万平方米*900元/平方米=8.1亿元

　　④各种配套

　　90万平方米*300元/平方米=2.7亿元

　　2、间接成本 7.6979亿元

　　①销售税费（含营业税及其它）

　　43.2亿*10%=4.32亿元

　　②销售管理费

　　90 万平方米*80元/平方米=0.72亿元

　　③不可预计费

　　直接成本*5%=1.1079亿元

　　④财务费用

　　按直接成本50%向银行贷款，期限为两年

　　22.158亿*50%*7%*2=1.55亿元

　　3、开发总成本

　　1+2=27.5159亿元

　　（三）效益测算

　　自有资金回报率=（销售收入—开发总成本）/（直接成本*50%）=（43.2—27.5159）/（19.818*50%）=158.28%

　　直接投资及间接投资，其投资回报率为：

　　（销售收入—开发总成本）/（直接成本+间接成本）=15.6841/27.5159=57%

　　由上述测算可知，该项目的利润空间是相当可观的，需要说明的是，上述测算未考虑该项目的商业价值，随着配套进一步完善，本项目及周围项目进一步开发启动，人气进一步聚集，进一步增强该项目沿50米宽沿湖大道2400米的商业房产的开发潜力，其商业房产的售价会远大于我们预测的销售均价，增厚开发商的利润空间。

　　愿投资商慧眼识珠，把握绝佳的投资机会！

　　以上预测及相关表述仅供参考。